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Dauerhaftes Wohnen im Ferienhaus 2026: Regeln und die steuerliche Realität erklärt

Dauerhaftes Wohnen im Ferienhaus in den Niederlanden 2026: Die Keijzer-Vorschrift, steuerliche Fallstricke und das EU-Erbrecht erklärt

Zuletzt verifiziert am: 7. Mai 2026

Ist das dauerhafte Wohnen im Ferienhaus in den Niederlanden erlaubt? Im Jahr 2026 lautet die Antwort: Grundsätzlich nein, es sei denn, du fällst unter die „Instructieregel Keijzer“. Diese besagt, dass Bewohner, die bereits vor dem Stichtag am 16. Mai 2024 nachweislich dort lebten, eine Duldung für zehn Jahre erhalten. Für neue deutsche Käufer bleibt das dauerhafte Wohnen untersagt, da die Flächennutzungspläne (Omgevingsplan) fast immer eine rein touristische Nutzung vorschreiben. Ohne offizielle Umschmachtung oder personenbezogene Genehmigung riskierst du hohe Zwangsgelder der Gemeinde. Besonders für deutsche Staatsbürger sind zudem die Auswirkungen des EU-Erbrechts und der deutschen Steuerpflicht entscheidend.

Was gilt im Jahr 2026 rechtlich als „Dauerwohnsitz“ in einem niederländischen Ferienhaus?

Viele deutsche Eigentümer glauben, dass sie die Regeln umgehen können, indem sie sich nicht offiziell bei der niederländischen Gemeinde anmelden. Das ist im Jahr 2026 jedoch ein gefährlicher Trugschluss. Die Behörden prüfen den „Mittelpunkt der Lebensinteressen“. Wenn du deinen Alltag überwiegend in deinem Haus in Zeeland oder auf den Watteninseln verbringst, dort einkaufst und von dort aus arbeitest, betrachtet die Gemeinde dies als Hauptwohnsitz.

In meiner täglichen Praxis sehe ich oft, dass Käufer versuchen, eine Scheinadresse bei Verwandten in Deutschland zu nutzen. Die niederländischen Gemeinden setzen 2026 jedoch verstärkt auf Datenanalysen: Ein untypisch hoher Energieverbrauch im Winter oder die ständige Präsenz eines deutschen Kennzeichens an Wochentagen führt unweigerlich zu Kontrollen durch die Handhabungsbehörden. Der rechtliche Rahmen ist hierbei unerbittlich: Ein Ferienhaus dient der „Logies“, also dem vorübergehenden Aufenthalt zur Erholung.

Wie funktioniert die Keijzer-Regel für deutsche Staatsbürger und was bedeutet der Stichtag?

Aufgrund der extremen Wohnungsnot hat die niederländische Regierung unter Ministerin Mona Keijzer eine Übergangsregelung geschaffen. Diese verpflichtet Gemeinden dazu, bestehende Wohnverhältnisse in Ferienparks für einen Zeitraum von 10 Jahren (bis u.U. 2036) zu dulden.

Für dich als Käufer oder Besitzer sind diese Bedingungen 2026 entscheidend:

Der Stichtag 16. Mai 2024: Du musst beweisen, dass du bereits an diesem Datum dauerhaft im Objekt gewohnt hast.
Personenbezogen, nicht objektbezogen: Die Duldung gilt nur für den aktuellen Bewohner. Kaufst du 2026 ein Haus von jemandem, der dort geduldet wird, geht dieses Recht nicht auf dich über.
Kein Wohneigentum in Deutschland: Die Regelung ist primär für Menschen gedacht, die über keine andere legale Wohnmöglichkeit verfügen.

Falls du keine Anmeldung (BRP) zum Stichtag hattest, verlangen die Behörden 2026 drei offizielle Belege, wie z.B. Bescheide vom Finanzamt, Krankenversicherungsunterlagen oder Bestätigungen deines Hausarztes, die den Aufenthalt belegen.

Welche steuerlichen Folgen hat ein Ferienhaus in Holland für Deutsche in „Box 3“?

Die steuerliche Belastung für Immobilien in den Niederlanden ist zum 1. Januar 2026 massiv gestiegen. Dein Ferienhaus wird in „Box 3“ (Vermögen) besteuert. Der niederländische Fiskus rechnet mit einer pauschalen Rendite von 6,00% auf den Immobilienwert (WOZ-Wert). Dieser fiktive Ertrag wird mit 36% besteuert.

Rechenbeispiel für ein durchschnittliches Ferienhaus (2026): € 247.000 ( hat ca. WOZ € 215.000)

Immobilienwert: € 215.000 (WOZ)
Steuerfreibetrag (pro Person): € 118.714 (€ 59.357)
Zu versteuernde Basis: € 96.286
Fiktive Rendite (6,00%): € 5.777
Jährliche Steuer in Box 3 (36%): € 2.079

Diesen Betrag von ca. € 2.000 musst du jedes Jahr netto abführen, unabhängig davon, ob du vermietest. Seit 2026 gibt es zwar eine Gegenbeweisregelung (tegenbewijsregelung), falls deine echte Rendite niedriger ist. Aber Vorsicht: Hierbei dürfen Instandhaltungskosten nicht abgezogen werden, und für die Eigennutzung musst du 5,06% des WOZ-Wertes als fiktives Einkommen hinzurechnen. Für die meisten deutschen Besitzer bleibt die Pauschalregelung daher leider die „günstigere“ Wahl.

Das deutsche Gesetzgebungsprotokoll: Erbrecht (Rom IV) und die Rolle von Hofmann-Law

Ein kritischer Punkt, den deutsche Käufer oft übersehen, ist die EU-Erbrechtsverordnung (Rom IV). Wenn du dich entscheidest, unter der Keijzer-Regel dauerhaft in die Niederlande zu ziehen, unterliegt dein gesamtes Welterbe automatisch dem niederländischen Erbrecht, sobald du dort deinen gewöhnlichen Aufenthalt hast.

Das niederländische Erbrecht unterscheidet sich fundamental vom deutschen:

In Deutschland gibt es den Pflichtteil für Ehegatten, in den Niederlanden nicht in dieser Form.
Das in Deutschland beliebte Berliner Testament ist im niederländischen Recht so nicht verankert.

Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist eine explizite Rechtswahl im Testament notwendig. Wir arbeiten hier eng mit Experten wie Hofmann-Law zusammen, die darauf spezialisiert sind, die Brücke zwischen dem deutschen Finanzamt und dem niederländischen Belastingdienst zu schlagen. Da es kein Erbschaftsteuerabkommen zwischen beiden Ländern gibt, ist eine frühzeitige Gestaltung des Nachlasses essenziell, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Visual Insight: Nutzungsstatus und Konsequenzen 2026

Status	Nutzung	Handhabung 2026
Touristische Erholung	Urlaub & Wochenenden	Erlaubt, keine Probleme.
Geduldet (Keijzer)	Hauptwohnsitz (seit vor 16.05.24)	Geschützt für 10 Jahre.
Dauerhaftes Wohnen	Vollständiger Hauptwohnsitz	Nur bei Wohnbestimmung erlaubt.
Neueinzug/Kauf 2026	Dauerwohnsitz-Absicht	Verboten, Risiko von Zwangsgeld.

Fazit und strategische Empfehlung von vakantiehuistekoop.nl

Dauerhaftes Wohnen im niederländischen Ferienhaus bleibt 2026 für neue Käufer aus Deutschland ein rechtliches Minenfeld. Die Regierung ist entschlossen, den touristischen Charakter der Parks zu schützen.

Mein Rat:

Prüfe das Omgevingsloket: Vergewissere dich vor dem Kauf über den exakten Status des Parks.
Kalkuliere die Box 3 Steuer: Die Belastung von 36% ist eine fixe Ausgabe, die dein Netto-Budget beeinflusst.

Möchtest du mehr über die aktuelle Gesetzgebung erfahren oder suchst du ein Objekt, das die Anforderungen für 2026 erfüllt? Unser Team begleitet dich bei deinem sicheren Immobilienkauf in den Niederlanden. Weitere offizielle Informationen findest du auch bei der Rijksoverheid.nl.

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